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形容中国的房地产有一个很有名的笑话--不发都不行

形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的:
以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结楼住着,一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿,叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!
      过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去,可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。
      又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅,拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔,地主说:长工们不干怎么办?谋士说:咱给他们钱多点儿,起个名堂叫货币化安置,咱再到咱们的猪圈旁边建房子,起个名堂叫经济适用房,给他们修个马车道让他们到那边买房住,地主说:他们钱不够怎么办?谋士说:从咱家的钱庄借前给他们,一年6分利,咱这钱还能生钱崽,又没风险,地主又实行了,长工们拿到钱,地主的经济适用房到现在才建了一间,长工们只好排队等房子,直到现在,还等着呢------
      于是,长工们开始闹事了,地主有点慌,忙问谋士怎么办?谋士说:赶紧通知长工们,房子要跌价了,别买了,租房住吧,正好把我们的猪圈租给他们,结果,这么多年后,长工们的钱全没了,还在租房住,直到永远

房价为什么这么高?大概是在1990年,中国政府版布法律,禁止城市户口的老百姓到农村买房建房,农民只能卖自建房,不能买自建房,此举使越来越多的中国老百姓成为无房户,一辈子成为租房人,使房价完全掌握在开发商手里,现在忽悠中国老百姓说要控制房价,是在把中国老百姓当成愚驴耍。
世界公认的房价工资比是人均年工资的3到6倍,而中国是这个数的十倍,其实还有一个简单的算法,买一套普通的公寓住房,其房价正好被控件在一个人一辈子的工资上,而且房子(房子所占的土地)只有七十年的租用权,没有所有权),操,把老百姓当什么了

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比较中国和加拿大房产看谁更健康
2009年,加拿大什么最热?答案一定是房地产。然而要和中国沸腾般的房产热度比起来,加拿大的房产充其量只是一杯温水。中国和加拿大的房产市场既相互联系,又可相互借鉴,笔者从衡量房产市场是否健康的各项指标出发,对中、加两国房产市场进行比较、分析,以求为正确认识两国房产市场提供客观依据。

宏观数据比较2009年中、加房产市场
2009年中国房市问题引起了国际上的广泛关注。《福布斯》杂志12月18日刊文称,“中国房地产是仅次于黄金的全球第二大可能爆破的金融泡沫”。 《福布斯》列举了全球七大迫在眉睫的金融泡沫,依次为黄金、中国房地产、美国国债、新兴市场股票、大学学费、基金和期铜。美国主流媒介认为现在的中国很像当年日本和美国房地产泡沫崩溃前夕的景象。但中国房产泡沫能否如《福布斯》所言,笔者认为关键取决于中国有没有调控的决心和正确政策。

中国国家统计局1月19日公布的数据显示,2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,同比增长51%;商品房销售额4.4万亿元,同比增长82.8%;商品房均价4695元/平方米,同比增长21%。中国房产销售如此火爆,难道是中国百姓消费能力迅猛提高了吗?答案是否定的。根据专家统计,过去五年里,国内10%的最富人群买去了50%的房子,40%的富人买了85%的房子,剩下60%的普通民众只购买了15%左右的房子。中国房地产市场具有明显的富人市场特征,而且是以投资收益为主要目标的市场。据统计,中国许多一线城市的楼盘销售80%属于投资者,而且这种泡沫正向二、三线城市蔓延,非常像当年的日本泡沫经济时代。在深圳,一股“全民炒房”的势头火热兴起。2009年12月,深圳新建商品住宅销售均价为每平方米22304元,比上年同期上涨103%,环比11月份上涨14.89%。量价齐升,深圳上演了2009最后疯狂。在北京四环以内的上市新房均价已经突破2万元。按照目前北京市居民的收入水平,“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房。在上海,12月上海全市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、2.2万元两个关口,与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价相比,已大涨了60%。在海南, 仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。海口一楼盘1月16日的价格为每平方米1.5万元,17日已经上涨到1.7万元,而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。 而三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹,该项目一期开盘700套,在1月11日开盘当天便销售一空,均价每平方米高达6.5万元,不但在海南创下销售纪录,在全国也极为罕见。相比之下,加拿大的房产涨幅势头绝对是小巫见大巫。据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)报告,2009年前11个月,加国平均房产物业价格上升了大约4.4%。其中,独立平房(detached bungalow)房价上升到31万5055元,升幅6%;标准的二层住宅(standard two-storey home)价钱上升至35万3026元,涨幅5.2%;标准的共管公寓(standardcondominium)单位价格上升到20万5756元,升幅6.4%。 而2009年全国平均价格将为$317,000左右. 据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board,简称TREB)公布的数据显示:2009年,大多伦多地区成屋销量为87,308单元,而平均房价比2008年仅上涨4%,至395,460元。系列数据显示,中国的房产销售数量、房产平均价格均脱离了正常上涨幅度,不容置疑地产生了较为严重的房产泡沫。针对于此,中国政府采取了系列措施规范房产市场。第一,加强房地产信贷风险管理,“二套房贷贷款首付款比例不得低于40%。第二,防止境外热钱冲击我国市场,第三财政部、国土资源部等五部委联手打击开发商囤地行为。相对于中国纷纭复杂的政策调整,加拿大对房产市场的规范则显得简单、轻松得多。因为有了稳固的金融体系,加拿大仅凭借利率的调整,就可以有力控制住房价的浮动。自从央行利率降至2.25%,加拿大房市便迅速摆脱低迷状态,迅速实现V型逆转并持续上升。我们有理由相信,如果2010年中之后央行大幅度调升利率,那加拿大房产平均价格必然下降。

从“居民可支付收入与房价比”看中、加房地产
居民可支付收入与房价比是指一个家庭把全部收入投放在房产上,需要多少年才能买得起的数值。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6左右,这是一般的标准。根据上海易居房地产研究院综合研究部的调查结论,中国多数内地城市和二三线城市,房价收入比基本都在15-20之间,一线城市及部分沿海城市多数在20-30之间。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出,目前北京市的房价收入比已达27:1,超出国际平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平,“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房。相对于国际通用3-5的健康值,以及6的危机值而言,中国的房价比已经处于危险程度。相对而言,加拿大的居民可支付收入与房价比则健康许多。根据统计,全加拿大的平均指数为3.5,多伦多的指数是4.4,处于正常范围,温哥华的指数为8.5,虽然严重超过了正常范围,但相对于中国二三线城市15-20之间仍然小许多,更不用说与北京、上海、深圳等一线城市的20-30之间了。而与世界其它地区相比, 德国人平均5年的收入可以买一套房;美国人大致4年可以购买一栋200多平米的独居;日本东京的房价收入比为5左右。纵观世界物价最高的一流城市,纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有悉尼房价收入比为8.5,纽约7.9,伦敦6.9。悉尼名列前茅,但应注意,悉尼户均居住面积187平米,如果将悉尼的户均居住面积187平米减半,即减为95平米(与中国楼房的平均面积相近),悉尼的房价收入比只有4.25


从租金回报比看中、加房产市场
租金回报比是指买一个物业之后,租出去多少个月才能收回成本的数值。正常的标准是200个月或者18年左右收回租金。如果超过正常数值,则代表房产存在泡沫,超过越多则说明泡沫越大。根据统计,北京、上海等一线城市的平均数值是500-600个月左右,远远超过了正常数值。对于投资者来说,购买一套房子需要50-60年才能收回成本,已经不能称为投资。目前,多伦多的租金回报比为180左右。普通市民购买房产之后,可以在15年间凭借租金收回成本,代表多伦多房产市场仍然处于正常范围。

从房屋承受能力指数看中加房产市场
房屋承受能力指数是指家庭在房产上的开销 (包括房款,水,电,汽,和地税等费用)占据全部家庭支出的比例。正常的系数应在30%-60%之间。如果低于30%这个系数,代表房价很低,家庭所在地区的房地产市场非常健康,不存在任何泡沫现象。如果超过60%,则说明家庭所在地区的房价过高并存在泡沫。而居民每年支付的住房按揭跟他每年的工资比,一般是28%到35%的水平,如果超过了这个水平,房价就比较高(要知道这里还不包括水,电,汽和地税的费用)。中国银监会规定,按揭贷款跟一般工资比是50%,这是比较高的。但是这50%来讲是极限,超过这个水平,居民购买能力压力就比较大,居民没有能力购买价格很高的房子。根据权威部门调查,多伦多的房屋承受能力指数为45%,处于正常范围之内。温哥华的系数已经超过60%,处于楼市泡沫的范围。据了解,多伦多房地产市场在25年来始终处于40%-45%之间。

多种数据证明,中国房地产已经存在很大泡沫,如果政府不采取有效手段加以调整,任其疯狂下去,那么到2011年之前,中国房产泡沫将被刺穿,从而再步日本后尘。简单的数据足以说明中国国内民众生活的水深火热的程度。严重扭曲的不合理的房价已经掏空了千千万万买房自住者现在的和将来的一辈子的血汗钱。目前,楼市已成为中国最危险的投资领域。虚高的房价已经强烈地剥夺了人民的幸福。相比而言,生活在加拿大的我们是幸福的, 加拿大的房产市场仍然处于健康的发展轨迹,房产价格的波动将随着利率变化而正常波动

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我准备勒紧腰,不吃不穿三十年攒钱买套只有七十年租期的公寓,大家觉得如何?

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西班牙经济适用房

        首先卖房,从去年十二月底,得知租房的女士要在二月初退房,我们就在网上挂牌卖房。我首先查看了一下同一地段的房子均价,然后以略低于一般价格挂牌。两个月来,有数人来看房,但是只有一个人议价,并且给的价格很低。辗转两三个月,有数家中介跟我们签订合同,也没有任何消息。最终,我们不愿再把时间浪费在每周末带人看房上,就随便把房子卖掉了,卖的价格比零六年市场价下跌百分之二十五以上!

        买房子,在西班牙现在需要缴纳相当于房价百分之十的税,卖房子呢,税甚至更高!像我们,买房时的价格和现在卖出的差价,这个差价的百分之二十要交给政府!但是由于买房超过了十年,所以也有一定减税,但是税收最终还是超过了百分之十!!我觉得这可能也是西班牙炒房炒不起来的原因之一吧!但是如果你卖的是自住房(最低在此房住一年以上),卖了之后要重新买,这个税是可以继续减免的。而我们就亏了,因为这个房子虽是自己的,但是没有自住而是出租了。

        西班牙人跟中国人有点相似,喜欢占便宜。所以一般人买卖房子,合同签的价格,跟最后在市政房产管理部门上报的价格是有差别的,房产管理部门允许这种做法,所以他们在看了你们的合同之后,要询问你们,愿意申报的价格是多少,一般来说,差别不能太大的,也就三万欧元的差别而已,相当于你少交了三千欧元的税。差别太大了,他们也不允许。他们会审定然后追究的。所以不想被追究,安全的做法就是少申报三万欧元。

        然后买房,我看到许多去年三四月份我看过的房子,现在依然惨淡的在网上挂牌,打电话过去,原来还没卖出,原因当然是降幅不够大了。看到一套十五楼的景观房,三大居带一个十五五平方米的封闭景观阳台(马德里不像国内,高层楼房很少,这样已经算高层了),房东给我们看了零五年的官方开具的市价,四十七万欧元,现在了,要价三十二万,还有议价空间,并且挂牌六个月了,很多人想买,但是听房东说,银行收紧贷款,有个人交了一万订金,最后没能在银行拿到百分之百十的贷款!按道理是银行给你房价百分之八十的贷款的,但是如果你的工作不是够好的话,很有可能拿不到贷款。

        另外我们看到一个亮点.就是所谓的西班牙特色的经济适应房!.一个偶然机会,我们发现有些期房很便宜! 一个四房两卫的,并且带游泳池健身房和网球场的所谓奢华房子,地段也很优越,在马德里东北区靠近la moraleja富人区(贝克汉姆的房子就在那里)的新开发区,三年之内通地铁,价格才二十四五万欧元,而且这些房子全部用新型材料隔音环保,带精装修------包括卫生间,厨房,地板,和各个卧室的整体衣柜(这在西班牙新房正常都是这样装修好的价格,国内一般都是毛坯,惨不忍睹)。怀着好奇心,我们打过电话去问。才知道这就是西班牙经适房。

        这个经适房,跟国内有很大差别。 首先就是, 他们价格经济,但是住的奢侈。 面积够大不过,还带游泳池,健身房,网球场,和儿童娱乐场所!并且各户都带两个车库(价格包含在总价里面),精装修!隔音环保新型材料!(他们法律规定,现新建筑必须使用新型隔音环保材料)

        其次,这个经适房的限制条件!

        第一,家庭年总收入不能超过三万五千欧元左右

        第二,不拥有其他住房

        第三,在两年半后拿房之前,需要支付五六万欧元费用(主要是一次性付三四万,然后每个月三四百欧元。

        第四,你需要推出,已交款可以全部退还(只扣除百分之一以内的手续费)

第五,十五年内不得以高于买入价卖出! 十五年以后,随便你卖多少!

这个经适房是怎么个建法,我们也搞懂了。这个经适房其实二三十年以前就有了。 属于个人集资建房。 政府鼓励并且给予一定优惠和补偿措施,专门的公司拟定好并推出一个项目,然后在政府通过议案以后,开始公开集资,一般规模五六十户左右,户型一般都是很大的,而且设施很好的。然后他们雇佣设计师,设计出六七套户型让住户选择,并且住户可以建议更改,比如你希望阳台更大些的,等等都可以跟他们说,所以这种情况下,住户是主人,可以随心所欲的说出自己对未来房子的各种要求,公司细心听取,然后让建筑师更改直到住户心满意足。

这个有点类似你们三剑客之一的时寒冰(不是时寒冰,是本人——本博注)试过的集资建房。但是最终由于黑暗势力的强大而以失败告终! 与此不同的是,在西班牙,政府是鼓励这样的集资建房的,并且给予一定的补助!

我看到的是,经适房在西班牙,价格经济,但是住的自在奢华!穷人(或者是中产阶级) 不一定就要蜗居! 在这里,中产阶级住如此经适房,我们能不能从中学到点什么呢?

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2010-4-3 16:21 上传


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德国房地产经验——去金融化
    德国人收入是中国人的10倍,柏林楼价和北京上海却相差无几。更耐人寻味的是,60%的德国家庭不买房,而是租房。中国人争当“房奴”,这不是中国人有病,而是13亿人都被疯狂的“5年翻一番”的楼市恐慌裹胁。德国人不当“房奴”,这不是德国人理性,而是德国楼市10年涨10%,所以无论周边地区楼市如何疯涨,德国人永远坐怀不乱,至今没有任何利益集团和国际热钱可以在那儿成功掀起中国范式的“全民炒楼捂盘运动”。
    德国整治楼市可谓“一剑封喉”。
    德国法律规定,房价超过“合理房价”20%,地产商即违法,必须罚重金;超过50%则不仅要罚重金,还可判三年徒刑,所以德国同样绝不可能出现中国范式的财富榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税、 3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差价盈利税,房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税,所以德国人的楼市需求始终很正常。无论周边地区楼价如何狂升,英法楼价翻番,德国楼市10年只升10%。5年前,包括高盛等在內的国际“热钱”为比价效应杀入德国楼市,最后都不得不在德国人不动声色的重税围剿下认输斩仓出局。“温州炒房团”现在也是国际“热钱”最活跃的一部分,他们敢抄底廸拜,对德国却始终敬而远之,这就是“苍蝇不叮无缝的蛋”。
    到底什么样的房地产业最合理,什么样的住房制度最公平,显然德国人想的比我们清楚,做的也比我们坚决。
德国经验充分说明,控制房价并不难,难的是你能否排除一切干扰,真正把人民的“安居”问题视为头等大事,坚决减少和去除房地产业的金融属性。如果你永远弄不清楚你的房地产业到底应该是金融(投资)属性第一还是公共属性第一,你的一切“以人为本”的产业政策和住房制度都是无稽之谈。
5年前中国楼市的投机主力是“温州炒房团”和“山西煤老板”,今天则是真正波澜壮阔的把13亿人都裹胁进来的“全民运动”。捂四五套房子的是小户,捂十四五套房子的是中户。报道称,国务院楼市调控新规公布的前夜,上海北京深圳都出现了一次抛售上百套房子的大户清仓行为。不彻底去除楼市的金融(投资)属性,上述行为都是一种暂时的战略退却和观望。今天京沪深渝等各大中心城市的投资性购房超过60%,租售比超过了1000%,这些都是震惊世界的。如果这种“刚性需求”是正常的,可以任其发展的,那么今天真正疯狂的就不是楼市,而是我们所有的学界良知和高层智囊。
    楼价失控,民怨沸腾,抑制需求,阻滞投资,绑架银行和各级政府,吞噬中国财富,正在危及中国经济稳定发展的根本。
德国人收入是中国10倍 柏林房价却不及京沪深
以现在的房价来看,北京二环路以内的人都够资格投资移民。加拿大投资移民需要80多万加元,也就是500万到600万元人民币之间,就北京一地而言,很可能会将全球投资移民的市场淹没……
  针对出手阔绰的中国购房客,韩国济州岛专门为其打造"中国村",而如今在中国电影《非诚勿扰》的带动下,北海道也成了不少中国富裕阶层的下一个置业"目标"……
  没有高房价的城市化
  在中国的各大房地产论坛里,你都会找到一篇题为"德国房价缘何十年不涨"的帖子。据说"二战"以后,全世界只有德国没有发生过房地产泡沫,这大大颠覆了一些中国人眼中的常识:伴随着城市化的进程,房地产价格必然上涨以至于出现泡沫。
  看上去,德国房价与其城市规模一样显得有些"特立独行"。1977年至今,30年间德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨,伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍,柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。
  除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外,德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国人镜鉴。首先是德国宪法第20条规定,"德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家",政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的"福利住房"。德国政府目前已建成使用的"福利住房"已超过1000万套,占到全德家庭总数的约41%。尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房,但从不以"土地财政"作为政府"提款机"。德国也鼓励自建房、合作建房,以打破开发商对房屋供应的垄断,政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
  柯茂庭是德国科隆人,他介绍说,在德国城市里,教堂周围的房子最高只能建三到四层,出于对一些建筑保护的考虑,德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。
  "在德国,你不可能非常随意的投资一块地皮,想在那儿建什么就建什么。而中国房产市场上物业的开发非常自由和大胆。"他说。
  德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的"指导价"制度。根据德国法律,房价超过"指导价"20%即为"超高房价",构成违法,卖方可能面临最高5万欧元的罚款;一旦被认定超过50%,则为触犯《刑法》的"房价暴利",最高可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使"全民炒房"风潮在德国难有土壤。
  其次,是否拥有一套住房并不构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源,即使房价如此之低,德国的自有住房率也只有42%,近60%的德国人选择租房而不买房。这也得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。德国有严格的《租房法》,规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的"租房价格表",每两年更新一次,如果房东所定的房租超出"合理房租"的20%,则就作为"房租超高"论,遭到巨额罚款,超出50%者构成"房租暴利"的犯罪行为。此外,《租房法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制,各种房客联盟的活跃也使得这个市场非常透明。因此在德国租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
  虽然已经是跨国公司里的高管,柯茂庭来中国工作前,一家人也住在一套租来的公寓里。他说:"在德国,人们的观点不是非得要买一栋房子、有自己的房子才行,这个观点的确和其他国家的人不太一样。"

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立法禁止炒房才是根本
  黄汉权一夜成名。
  这位国家发改委产业研究所的所长助理在回答《华夏时报》记者如何看待房产税开征时机时表示,三年内免谈。出乎黄汉权本人和《华夏时报》记者意料的是,就这么一句话,到网上就被标题成了"发改委表态房产税三年免谈"并因此引出发改委的澄清说明。
  黄汉权当然不能代表发改委,甚至都代表不了发改委产业研究所,黄汉权的言论只能代表自己的观点和立场,这是常识,既然如此又何谈官方立场?本来就是以讹传讹的事情,天下本无事,庸人自扰之。
  房产税出还是不出,至今我们也没有看到有哪个权威的官方部门表过什么态,传言满天飞,版本天天改。税的问题事关千家万户、人民切身利益,不是个小事情,不经过充分的讨论、酝酿、博弈,不取得相当的共识,不经过纳税人的同意,一方面法理上站不住,另一方面操作上也难以落实。这是一个立法过程,水电涨个价还要开听证会,难道房产税这么大的事连个形式过程都可以省略吗?
  中国的房地产市场恐怕是世界上独一无二的市场,国外那些概念拿到中国难免张冠李戴,弄巧成拙。比如,中国的土地名义上是国家所有的,一般意义上的物业税在中国就不成立,但是尽管土地国家所有,但是老百姓买房却又要一次性购买70年的土地使用出让权,这个使用费算不算税,如果算,岂不是重复征收?不算,又该算什么?再看房产税,1986年国务院通过的房产税暂行条例说的非常清楚,征收的对象是营业用房,有租金的按租金的12%征交,没租金的所谓无租营业用房按剩值的1.2%征收。个人自住用房是免征的,为什么要免个人的自住用房,因为我们已经交过70年的土地出让金了!而不管是物业税也好,房产税也好,之所以会进入我们的视线,初衷都源于调控过热过高的房地产价格。专家们善良的天真的认为,如果把70年的土地金取消改为每年征收的物业税,房价的地价基数就会下降一大块,但是现在土地财政是地方政府的命根子,你砍人家的命根子人家干吗?最坏的情况就是,土地出让金没有取消,又在这个基础上每年收取变相的物业税;房价不但没有降下来,反而我们的居住成本又上升一大块,老问题没解决又添新问题。  既然一切问题都是由房价过快上涨引发的,我们要解决的又是这个问题,那么我们首先要弄清楚房价究竟是什么原因造成这样的上涨,在脱离了人民正常收入之后还能如此上涨。是真实的居住需求吗?如果是,加税能不能解决问题?不能,因为大家不可能要交税就不住房;如果不是,那么加税无疑之中就是伤害了原来就因为房价上涨而受伤害的老百姓,因为中国现在是世界上贫富分化最厉害的地方之一,中国有钱人的财富远远超过穷人的想象,让富人和穷人一样等比例交税,富人根本无所谓,穷人恐怕生存都成问题,所以加税不能扼制房价过快上涨。

  房价过快上涨的真实原因在于房地产已经成为富人的投资品种,用老百姓的话讲就是"炒房"。过去是温州炒房团,现在是全国各地的炒房团,在炒房的背景下,政府投入再多的供应量也是不可能满足投机资金需求的,更不用说平抑房价,让老百姓买得起房。
  为什么金融危机之后,中国的房价会暴涨,一方面是宽松的货币政策让信贷失控,另一方面大量的产业资本进入作为资本市场的炒房市场,所以才会出现全世界独一无二的情景。2004年中国政府已经注意到了房地产市场的风险,但为什么越调控价格上涨越厉害呢?重要的原因在于过去的调控针对的都是供求关系,而且是作为消费的供求关系,但是中国的房地产问题不在供求,而在充分流动性过剩下的投机炒作,囤积居奇。真正要做的是通过立法禁止"炒房",这比征收房产税有效的多。否则,不管征什么税,房价都降不下来。

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新闻联播不敢播的俄罗斯现状 世界银行报告震撼
——新闻联播不敢播的俄罗斯现状
  世界银行提供的报告中,有二份报告,极具震撼。第一份是世界银行专家在4月17日公布的关于俄罗斯经济状况的报告中指出,俄罗斯经济增长是符合穷人的利益的经济增长。第二份是世界银行专家12月1日宣布的分析报告:在2001年至2003年间,中国经济以每年接近10%的速度增长,但13亿人口中最贫穷的 10%人群实际收入却下降了2.4%。

第一份报告让人震撼,是让人们知道,有一种经济增长,叫“符合穷人利益的经济增长”。俄罗斯的经济增长,开始于1999年。从1999年至2006年,年均增长速度约6%,经济总量增加了70%。然而,俄罗斯的工资和人均收支却增加了 500%,扣除通胀后,人均收入实际的增长,超过了200%。八年间,俄罗斯的人均实际工资和人均实际收入的增长速度,比人均GDP的增长速度,高出二倍。俄罗斯的老百姓,实实在在地分享了经济增长的成果。当下,俄罗斯人平均月工资10800卢布,约合人民币3650元。其中莫斯科人均工资最高,目前人均约2万卢布,折合人民币6700元;与中国接壤的远东地区最低,月均工资在9500至10000卢布(人民帀3200至3360元)之间。

实际工资增长大大超过GDP的增长速度,只是俄罗斯人分享经济增长成果的一个方面。另一个方面,就是俄罗斯联邦和各联邦主体、地方政府,将三分之一的财政支出,用于教育、医疗、救济等社会领域的。从而建立和维持了一套完善的社会福利体系。让退休、失业、儿童、学生等等弱势人群,也扎扎实实地分享到经济增长的成果。

随着经济增长,俄罗斯各地每一个季度都调整“人均最低生活标准”,也就是“贫困线”。最低生活标准每一季度由俄罗斯各联邦主体制定,用于评估居民生活水平以及作为制定补助金、补偿金及其它社保支付的款项。莫斯科今年第三季度,人均最低生活标准为月5124卢布(折人民帀每月 1700元,北京市2006年7月1日起,基本生活费确定为每人每月448元,仅为莫斯科最低生活费标的26%),有劳动能力的居民最低生活标准为 5795卢布,退休人员3533卢布,儿童是4381卢布。与中国东北接壤的滨海边疆区今年第二季度居民人均最低生活费标准定为月4362卢布(折人民帀每月1450元,与之接壤的黑龙江省哈尔滨市现行居民最低生活费保障标准是1997年制订的,市区每人每月200元,阿城市、尚志市、木兰县和延寿县为 117元),有劳动能力的居民最低生活费指数为4687卢布,退休人员3383卢布,儿童4202卢布。由于“贫困线”的标准特别高,全俄罗斯平均计算,相当于人均GDP的40%,而各级政府财政支出的最大一块,就用在医疗、教育、补贴、救济等社会保障体系上。以莫斯科市2007年预算儿童补贴项目为例,全市明年财政预算,用于有子女家庭社会支持款项总额360亿卢布(108亿人民币),生育二胎及更多孩子的家庭所获一次性补助金额将增加4倍,从2000 至1万卢布不等;每个儿童的月津贴数额将增加1至1.5倍;多子女家庭的年度校服补贴从1000卢布增至5000卢布;因在家照顾3岁以下残障儿童而不能外出工作的父母将获得每月4500卢布(1300人民帀);抚养三岁以下儿童的大学生家庭每月的食品补贴将增加两倍,从550卢布增至1650卢布;为预防社会孤儿出现及发展家庭教育方式,发放给监护人用于抚养被监护人的资金数额将从4500卢布提高到6000卢布。(注:最新汇率10卢布=2.9731 人民帀)

可以这样说,今日的俄罗斯,“贫穷”是相对的,从绝对意义上,已经没有穷人了。民选的官员,拼命讨好选民,除免费医疗、免费教育之外,俄罗斯政府补贴,救济项目,共有几百项之多。这样情势下,在经济恢复了的俄罗斯,想当穷人,不容易做到。4月10日,俄罗斯财政部部长库德林宣布,根据俄罗斯 2007~2009年三年预算计划,未来三年间,实际工资还将提高50%。俄罗斯宏观经济分析和短期预测中心
《俄罗斯经济长期趋势》报告预测,2012年前俄可赶上韩国、西班牙、以色列的经济发展水平,2020年前,人均GDP可达29400美元。

我们再看看剧变后的东欧, 到了2006年已经有二个国家人均GDP已经超过10000美元,其馀国家人均GDP全部超过5000美元,据世界银行预测,在2020年左右,东欧国家将全部进入高收入国家行列!!

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德国人收入是中国10倍 柏林房价却不及京沪深
以现在的房价来看,北京二环路以内的人都够资格投资移民。加拿大投资移民需要80多万加元,也就是500万到600万元人民币之间,就北京一地而言,很可能会将全球投资移民的市场淹没……
  针对出手阔绰的中国购房客,韩国济州岛专门为其打造"中国村",而如今在中国电影《非诚勿扰》的带动下,北海道也成了不少中国富裕阶层的下一个置业"目标"……
  没有高房价的城市化
  在中国的各大房地产论坛里,你都会找到一篇题为"德国房价缘何十年不涨"的帖子。据说"二战"以后,全世界只有德国没有发生过房地产泡沫,这大大颠覆了一些中国人眼中的常识:伴随着城市化的进程,房地产价格必然上涨以至于出现泡沫。
  看上去,德国房价与其城市规模一样显得有些"特立独行"。1977年至今,30年间德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨,伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍,柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。
  除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外,德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国人镜鉴。首先是德国宪法第20条规定,"德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家",政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的"福利住房"。德国政府目前已建成使用的"福利住房"已超过1000万套,占到全德家庭总数的约41%。尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房,但从不以"土地财政"作为政府"提款机"。德国也鼓励自建房、合作建房,以打破开发商对房屋供应的垄断,政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
  柯茂庭是德国科隆人,他介绍说,在德国城市里,教堂周围的房子最高只能建三到四层,出于对一些建筑保护的考虑,德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。
  "在德国,你不可能非常随意的投资一块地皮,想在那儿建什么就建什么。而中国房产市场上物业的开发非常自由和大胆。"他说。
  德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的"指导价"制度。根据德国法律,房价超过"指导价"20%即为"超高房价",构成违法,卖方可能面临最高5万欧元的罚款;一旦被认定超过50%,则为触犯《刑法》的"房价暴利",最高可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使"全民炒房"风潮在德国难有土壤。
  其次,是否拥有一套住房并不构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源,即使房价如此之低,德国的自有住房率也只有42%,近60%的德国人选择租房而不买房。这也得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。德国有严格的《租房法》,规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的"租房价格表",每两年更新一次,如果房东所定的房租超出"合理房租"的20%,则就作为"房租超高"论,遭到巨额罚款,超出50%者构成"房租暴利"的犯罪行为。此外,《租房法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制,各种房客联盟的活跃也使得这个市场非常透明。因此在德国租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
  虽然已经是跨国公司里的高管,柯茂庭来中国工作前,一家人也住在一套租来的公寓里。他说:"在德国,人们的观点不是非得要买一栋房子、有自己的房子才行,这个观点的确和其他国家的人不太一样。"

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据胡润富豪榜统计,中共全国人大代表中最富有的70人总资产为4931亿元人民币,相当于751亿美元。而美国参众两院最富有的70位议员,总财产只有48亿美元。而美国的人均GDP是中国的10倍。

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